Hoewel deze pagina zorgvuldig wordt samengesteld, aanvaardt de redactie geen aansprakelijkheid voor gebreken in de informatie verstrekt via deze artikelen.

Onderstaande artikelen zijn overgenomen uit de Nieuwsbrief DHB Office Nummer 9. December 2008.
D.H.B. Office is een juridisch adviesbureau met een Frans-Nederlandse structuur en heeft de beschikking over een wijd netwerk van Franse relaties.
Voor meer informatie zie website: www.dhboffice.nl

Vanwege de economische crisis kan het gebeuren dat een projectontwikkelaar failliet gaat terwijl een bouwproject nog niet voltooid is. Dit verschijnsel dreigt zich overigens vaker voor te doen.
Indien u een huis wilt laten bouwen dient u zich er derhalve bij de notaris ten tijde van ondertekening van de bouwovereenkomst van te vergewissen dat de projectontwikkelaar een zogenaamde garantie voor afbouw of terugbetaling (garantie d'achèvement ou de remboursement) heeft afgesloten. Deze garantie is in principe verplicht en dient opgenomen te worden in de koopakte.
Neem de bewoordingen waarin de garantie die de projectontwikkelaar heeft afgesloten, gesteld is, zorgvuldig in ogenschouw. Het beste voldoet een garantie waarbij een onafhankelijke financiële instelling (een bank of een verzekeringsmaatschappij) borg staat. Bij faillissement van de projectontwikkelaar is de bank of de verzekeringsmaatschappij dan gehouden de voltooiing van de werkzaamheden te financieren.

Mensen (vrienden, familieleden…) die gezamenlijk onroerend goed hebben aangekocht lopen regelmatig tegen het probleem aan dat ze, krachtens de huidige bepalingen van het Frans Burgerlijk Wetboek inzake onverdeeld eigendom, zo’n pand alleen kunnen verkopen als alle eigenaren daar unaniem mee instemmen. Afgelopen oktober hebben de leden van de Franse Tweede kamer in eerste lezing een wetsvoorstel aangenomen tot wijziging van de regels omtrent de verkoop van goederen in onverdeeldheid (goederen in mede-eigendom) . De wettekst strekt tot vereenvoudiging van verkoop van onverdeeld eigendom en veroorlooft dan ook mede-eigenaars die minimaal twee derde van het onverdeelde eigendom in handen hebben, ten overstaan van een notaris kenbaar te maken dat zij voornemens zijn het goed te verkopen. De notaris dient hiervan binnen een termijn van drie maanden de andere mede-eigenaars op de hoogte te stellen. Die hebben vervolgens de mogelijkheid bezwaar te maken tegen de verkoop, binnen een termijn van twee maanden na de officiële kennisgeving door de notaris. Het Franse Tribunal de grande instance (vergelijkbaar met de Nederlandse arrondissementsrechtbank) kan dan op verzoek van de mede-eigenaren die het goed willen verkopen, toestemming geven voor eigendomsoverdracht op voorwaarde dat hierdoor « de rechten van de andere mede-eigenaren niet ernstig geschonden worden ». Verkoop kan in dat geval slechts plaatsvinden bij openbare inschrijving.

Na inwerkingtreding van de loi de finance 2009 (Franse financiële wet, van kracht vanaf 1 januari 2009) zou gemeubileerde verhuur fiscaal gezien minder aantrekkelijk kunnen worden.
In principe dient in Frankrijk belasting betaald te worden over inkomsten uit de verhuur van een gemeubileerd huis of appartement (zelfs als u in Nederland woont).
Helaas, het zogenaamde Micro-BIC systeem, een Frans fiscaal regiem dat zeer interessant is voor verhuurders, zal nu, in ongunstige zin, herzien worden.
- De huidige situatie
Wanneer u nu een gemeubileerde woning verhuurt met een maximum omzet van 76.300 euro excl. btw per jaar, mag een aftrek toegepast worden van 71 % op de gerealiseerde omzet. Het bedrag dat overblijft, is belastbaar. Derhalve wordt bij een “micro-verhuurder" die bijvoorbeeld een jaarlijkse omzet heeft van10.000 euro excl. btw, belasting geheven over slechts 29% van die omzet, dat wil zeggen over 2.900 euro excl. btw.
- Voorgestelde wijzigingen vanaf 1 januari 2009
Om voor het Micro-BIC regiem in aanmerking te komen, mag de jaarlijkse omzet voortaan niet uitkomen boven 32.000 euro excl. btw. Anderzijds bedraagt de aftrek slechts 50%. Dat betekent derhalve dat in bovenstaand voorbeeld bij de “micro-verhuurder” met een jaaromzet van10.000 euro ex. btw, belasting geheven wordt over 50% van de omzet, te weten over 5.000 euro ex. btw.

Krachtens artikel 121 III van de Franse wet inzake modernisering van de economie (la loi de modernisation de l'économie) veranderen voor mensen die zich in Frankrijk vestigen de regels betreffende de heffingsgrondslag van de Franse vermogensbelasting voorzien in artikel 885-A van het Franse Algemene Belasting Wetboek (code général des impôts).
Natuurlijke personen die de afgelopen vijf jaar geen fiscaal ingezetene in Frankrijk waren en hun fiscale woonplaats verleggen naar Frankrijk, vallen niet onder de Franse vermogensbelasting voor wat betreft de waarde van hun bezittingen in het buitenland.
Deze vrijstelling wordt toegepast op grond van elk jaar waarin de belastingplichtige fiscaal ingezetene in Frankrijk blijft en wel tot 31 december van het vijfde jaar volgend op de verlegging van woonplaats. De nieuwe maatregel geldt voor de Franse vermogensbelasting vanaf 2009.

[Décret (AMVB) 2008-1175, 13 nov 2008] Bij verkoop van een pand bestemd voor bewoning dat een elektriciteitsvoorziening heeft die ouder is dan 15 jaar, dient vanaf 1 januari 2009 aan de koper van het pand een technisch rapport van de elektrische installatie binnenshuis overlegd te worden dat is opgemaakt door een gecertificeerd vakman. Dit rapport mag niet ouder zijn dan 3 jaar op de datum van het ondertekenen van de promesse de vente, de voorovereenkomst (enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse voorlopig koopcontract) of van de acte authentique de vente, de authentieke koopakte (vergelijkbaar met de Nederlandse transportakte).
Ter herinnering hierbij de geldigheidsduur van de overige verplichte technische rapporten (die deel uitmaken van het Dossier de diagnostic technique, het technisch verzameldossier) die moeten worden overlegd bij verkoop:

- Rapport inzake termieten (bij verkoop van een pand gelegen in een risicogebied) : zes maanden

- Rapport inzake lood (van toepassing op panden gebouwd voor 01/01/1949) : een jaar (bij een negatief testresultaat is het rapport onbepaalde tijd geldig)

- Rapport inzake asbest [van toepassing op onroerend goed waarvan de bouwvergunning voor 1 juli 1997 is afgegeven] : onbeperkte geldigheidsduur bij afwezigheid van asbest.

- Rapport inzake energieprestatie (energieprestatie en CO2 uitstoot van het pand) : 10 jaar

- Rapport inzake de gasinstallatie binnenshuis (van toepassing op woningen met een gasinstallatie binnenshuis van meer dan 15 jaar oud) : 3 jaar

- Rapport inzake natuurlijke en technologische risico’s [vermeldt zowel de natuurlijke risico’s (overstroming, droogte, aardbeving...) als de technologische risico’s (industrieel, biologisch…) waaraan een pand blootgesteld is] : 6 maanden.

Uit een ministerieel antwoord van 21 oktober 2008 komt naar voren dat in principe niets de rechtsgeldigheid in Frankrijk van een in het buitenland gesloten geregistreerd partnerschap in de weg staat, mits dit partnerschap niet strijdig is met de Franse openbare orde. Bovendien is registratie van een PACS (dit is min of meer het Franse equivalent van een buitenlands geregistreerd partnerschap) tussen twee personen die al een partnerschap in het buitenland hebben gesloten niet mogelijk daar geen bewijs overlegd kan worden van hun vrijgezellenstaat, een voorwaarde waar volgens artikel 515-2 van het Frans Burgerlijk Wetboek aan voldaan moet worden om een PACS te kunnen sluiten.

- Enkele cijfers uit de onroerend goed sector
november 2008

- Neem een huishoudster of tuinman met een 'cheque emploi' .
november 2008

-De Franse fiscale vertgenwoordiger... uw vriend of vijand!
november 2008

- Matiging Nederlandse schenkingsrechten bij schenking Frans onroerend goed mogelijk?
Erf- en Schenkingsrecht deel 3
Uit Fanfare juni 2008

-Belastinggevolgen van overlijden in buitenland mei 2008

-Belastingheffing over pensioenen in het buitenland april 2008

- Is de " SCI "een geschikte rechtsvorm voor uw onroerend goed?

- Matiging Nederlandse schenkingsrechten bij schenking Frans onroerend goed mogelijk?
Erf- en Schenkingsrecht deel 3
Uit Fanfare juni 2008

NIEUWS VAN HET FRANSE FISCALE FRONT deel 2 (DOOR ISABELLE FLIPSE)
Erf- en Schenkingsrecht deel 2
UitFanfare maart 2008

NIEUWS VAN HET FRANSE FISCALE FRONT deel 1(DOOR ISABELLE FLIPSE)
Erf- en Schenkingsrecht deel 1
UitFanfare december2007

- Het Nederlands-Franse belastingverdrag